Aannemer aansprakelijk voor gebreken onder de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen

Situatie tot 2024

Als aannemer kon je tot nu toe achteraf niet aansprakelijk worden gehouden voor gebreken die tijdens de oplevering aan het licht kwamen. Een opdrachtgever schakelde soms een andere deskundige partij in om gebreken te checken, parallel aan de samenwerking met jou als aannemer. De bewijslast lag toen bij de opdrachtgever.

Overgangsrecht

Op de nieuwe regelgeving is overgangsrecht van toepassing. Dit betekent concreet dat het oude stelsel blijft gelden voor aannemingsovereenkomsten die voor 1 januari 2024 zijn gesloten. Voor aannemingsovereenkomsten die op of na 1 januari 2024 worden afgesloten, geldt de nieuwe regeling wel. Onze juristen ondernemingsrecht bij aaff kunnen je adviseren over hoe je de nieuwe wetgeving in je bedrijf kunt integreren.

Aansprakelijkheid onder de Wkb

Met de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) ben je als aannemer vanaf 1 januari 2024 eerder aansprakelijk voor gebreken bij bouwwerken. De nieuwe hoofdregel is dat je ook aansprakelijk bent voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt. Het moment van oplevering is dus niet meer relevant.

Kortom: als de opdrachtgever achteraf een gebrek ontdekt, maakt het niet uit of hij of zij dat gebrek bij de oplevering had moeten zien. Jij blijft als aannemer aansprakelijk, tenzij je kunt bewijzen dat het gebrek niet aan jou toe te rekenen is. Dit benadrukt hoe belangrijk het is om een zorgvuldig opleverdossier bij te houden.

Bewijslast bij jou als aannemer

Je kunt je alleen aan deze aansprakelijkheid onttrekken door te bewijzen dat het (verborgen) gebrek niet aan jou ligt. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn als je geen enkele rol hebt gespeeld bij het deel van het bouwwerk waar het gebrek in zit en de opdrachtgever daarvoor een aparte partij heeft ingeschakeld.

Houd een goed dossier bij

Om het risico op aansprakelijkheid te verkleinen, is het ontzettend belangrijk dat je een zorgvuldig opleverdossier bijhoudt. Dat betekent dat je samen met de opdrachtgever tijdens het bouwproces en de oplevering eventuele gebreken schriftelijk vastlegt. Zo voorkom je achteraf discussies.

Deze wetswijziging betekent overigens niet dat je geen beroep meer kunt doen op de klachtplicht. Die mogelijkheid blijft ook na de invoering van deze nieuwe regels bestaan.

Verschil tussen particuliere en zakelijke opdrachtgevers

De nieuwe aansprakelijkheidsregels zijn dwingend voor aannemingsovereenkomsten tussen particuliere opdrachtgevers en aannemers. Voor aannemingsovereenkomsten met zakelijke opdrachtgevers kun je echter wel van de regeling afwijken. Belangrijk is dat je deze afwijking expliciet opneemt in de basisovereenkomst. Het is niet voldoende om alleen naar algemene voorwaarden, zoals de UAV, UAV-GC of AVA, te verwijzen.

Meer weten?

aaff helpt je graag verder. Door kennis te delen, advies te geven en inzicht te bieden. Wil je advies over de toepassing van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen? Neem dan contact op met onze juristen!