Vijf aandachtspunten bij (ver)koop van onroerend goed

Koopovereenkomst

In de standaard NVM-koopovereenkomst staat onder meer dat de onroerende zaak ‘wordt overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken’. Verder staat er dat ‘de koper de staat waarin het onroerend goed zich bevindt aanvaardt en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen’. In een koopovereenkomst kan daarnaast nog worden verwezen naar een specifieke publiekrechtelijke beperking, zoals een kwalitatieve verplichting in de vorm van landschappelijk inpassingsplan. Ga je als verkoper een dergelijke koopovereenkomst aan? Onderzoek dan welke bestemming het perceel heeft en of dit aansluit bij de verwachting van de koper. Ga je als koper een dergelijke overeenkomst aan? Ook dan doe je er verstandig aan om vooraf enig onderzoek te verrichten. Dit voorkomt een hoop ellende achteraf.

Bestemmingsplan

Om te beoordelen wat op basis van publiekrechtelijke regelingen is toegestaan, kun je een aantal zaken vooraf controleren. In het bestemmingsplan is door een gemeente(raad) vastgelegd welke regels er gelden voor het perceel dat je aankoopt. Tegenwoordig kun je via www.ruimtelijkeplannen.nl vrij eenvoudig bijna alle bestemmingsplannen vinden. Hierin zijn onder meer regels opgenomen over de wijze van bouwen en regels over de wijze waarop je het perceel en de opstallen mag gebruiken. Verkoop je een agrarisch perceel met daarop een bedrijfswoning? Dan is het in de meeste gevallen niet toegestaan om deze bedrijfswoning te gebruiken als burgerwoning. Met andere woorden: de woning mag alleen worden gebruikt als er nog een agrarisch bedrijf aanwezig is. Ook als je van plan bent om bij het agrarisch bedrijf een minicamping te beginnen, moet je vooraf goed kijken of dat wel mag.

Het lezen van een bestemmingsplan en daaruit opmaken of je plannen zijn toegestaan, is niet altijd eenvoudig. Het is sterk afhankelijk van de definities in een bestemmingsplan, maar ook van je specifieke wensen. Laat dit daarom altijd goed nakijken door een jurist. Let ook op als je een gedeelte van een perceel (ver)koopt. Een gedeeltelijke verkoop kan namelijk ook gevolgen hebben voor je bedrijf of woonsituatie.

Welke vergunningen zijn er?

Omgevingsvergunning

Tegenwoordig kan een gemeente ook tegen een nieuwe eigenaar handhavend optreden als zaken niet zijn vergund en niet vergunbaar zijn. Ga dus voor de aankoop na welke vergunningen er zijn verleend. Bij het overnemen van een bestaand agrarisch bedrijf kan een flink aantal vergunningen vereist zijn. Zijn de benodigde omgevingsvergunningen verleend en moeten deze worden overgedragen aan de nieuwe eigenaar? Dat kan door een melding te doen bij het bevoegd orgaan. Denk hierbij aan vergunningen die een bepaald specifiek gebruik toestaan.

Vergunning Natuurbescherming

Een actueel vraagstuk is stikstof. Ga voor het aangaan van de overeenkomst na of je kunt voldoen aan de regels van de wet Natuurbescherming. Wil je een agrarische locatie overnemen? Controleer dan of vergunningen/toestemmingen aanwezig zijn en of een eventuele uitbreiding onder de wet Natuurbescherming mogelijk is.

APV-vergunning voor onder meer reclame, uitweg of exploitatie van een terras

Wil je reclame aanbrengen op je bedrijf of een horecagelegenheid starten? Voor sommige activiteiten kan je gemeente beslissen dat je hiervoor een vergunning nodig hebt.

Vergunningsvrij

Niet voor alle bouwwerken is altijd een vergunning voor het bouwen ervan vereist. Daarnaast heeft de overheid voor bedrijven met/van een bepaalde omvang beslist dat deze niet altijd een vergunning nodig hebben voor wat zij doen. Een melding volstaat dan. Je moet je wel houden aan algemene landelijke regelgeving waarin bepaalde normen zijn opgenomen voor bijvoorbeeld geluid, geur en gevaar. Niet ieder bedrijf mag vergunningsvrij werken en het vereist kennis om te weten aan welke regels en normen je dan bent gebonden. 

Omgevingswet

Voor je kunt starten met je bedrijf, moet je je dus al verdiepen in veel verschillende regels. Dit is complex. Om dit te vereenvoudigen is er per 1 juli 2022 een andere wettelijke regeling gekomen: de Omgevingswet. Die voegt de verschillende wetten en regels samen tot één wet.

Meer weten?

aaff is graag overal van betekenis. Ga je onroerend goed (ver)kopen en wil je zeker weten dat de gronden mogen worden gebruikt voor het beoogde doel? De juristen van aaff kunnen je hierin bijstaan. Neem voor meer informatie of advies contact op met onze jurist ondernemingsrecht.